知名人士马某，几年前可能说过房价如葱，意思是说，房子太多了，早晚会大跌。

最近蔬菜涨价了，有人调侃，说房价如葱，不是房价跌了，而是葱涨价了。

关于房价，很多看多的逻辑都失效了，比如什么不让跌，政府万能论，宽松保值论，金融属性……。

中介们一次次的彻底反转，千年一遇机会，都被打脸了，现在中介都不怎么说房价要涨了。

去年初我就给过结论，那就是口罩放开，是最后一次有效防线，后面就一马平川，再难组织有效的防线了，后面的各种利好，都没啥用处，水花都没一个。

上面逻辑中，现在勉强剩下半条，那就是美国降息，我们也降息，然后价格上涨之类的。

这里谈谈铝的故事。

铝很活泼，较其他金属发现的比较晚一些。1809年英国H.戴维在电弧炉中炼出了一种铝铁合金。

当时称它为“黏土中的银子”， “如珍珠一样贵重的金属”，价格十分昂贵。

由于当时铝产量较少，而且比银子更轻，更好用，所以铝的地位也很高，比黄金还贵。

据说在一次宴会上，法国皇帝拿破仑独自用铝制的刀叉，而其他人都用银制的餐具。拿破仑三世曾用它制成胸铠和头盔，并为他的儿子做了一只拨浪鼓。泰国当时的国王曾用过铝制的表链。

直到1886年，美国的C. M.霍尔和法国的P.艾鲁在互不通气的情况下，几乎在同一时间发明了电解炼铝法，为以后大规模生产铝奠定了基础，铝的地位也彻底发生变化。铝的身价也暴跌，成为普通金属。

从铝的经历可以看出，决定商品价格的主要是供需关系，货币只是一个辅助，如果供应大幅度提升，价格也会持续下跌未来即使货币大幅度贬值，房价也涨不过别的。

房地产现在也是如此，一方面人口老年化，出生率下降，需求下降。一方面各地拼命盖房子。

前些年盖得房子也太多了，在建和买了地待建的都有上亿套。这玩意太来钱了，弄个稻田，画个新区，弄几个名校分校，就能财源滚滚，谁不去干，所以很容易失控。

加上涨价带来很多投机，大量的房子都没装修，就等着涨价卖呢。现在网上涌出很多这种房子。别墅的话，有种国破山河在，城春草木深的既视感。

一旦价格上不去，这些都会涌入市场，哪怕房企不盖新房子了，这些都需要很长时间消化。

说房企垮了，就没人卖房子了，就更加可笑了，房子又不是光刻机，分分钟钟给你弄很多房子。

有人说一线城市没事，人口多。现在的局面，是一线顶端，不少要套现润出去，享受好山好水好无聊。

即使次顶端，也想套现养老，孩子留学之类的，毕竟前面涨了太多，也知足了。现在逆城市化都出现了，一线去二线，二线去老家养老。

中介自己都发文发现这个现象，说一线城市50岁加一批人，大房子换小房子，然后养老。现在一线房价也在跌。

至于什么时候价格到底，这个也有很多分析，央行罕见表述一个观点：租金是影响住房价值的核心变量。

如果把房子作为一个投资品，租金是就像是它的利息，合理的租金回报率理应在无风险利率上加一点，这个用专业术语来说叫作风险溢价。

那当前国内的无风险利率是多少？我们可以参照一下十年期国债的收益率，现在大概是2.15%左右。那么房子的租金回报率因城市和区位不同，应当2.15%的基础上加上一定的风险溢价。

国内一线城市北京、上海、广州和深圳分别为1.5%、1.5%、1.0%、1.1%。显然这个数据明显低于无风险利率，而且低了不少。

对比一下国际市场，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.1%、2.8%、2.5%，也是比国内一线城市的租金回报率要高。这些城市的房价经历多个周期的调整，已经越来越趋于合理。

假如深圳某住宅的售价是6万元/平方米，月租金每平方米80元，年租金回报率1.6%（不考虑税费）。

如果在租金不涨的情况下，要想实现年租金回报率3%（2.15%加上适当的风险溢价），则每平方米的售价需降到3.2万元/平方米，降幅高达46.67%，如果要达到更高一点租金回报率，那么这个降幅就需要更大了。

也有人说，接下来美元降息了，我们利率长期趋0，资金成本下降，租金回报相对就上来了。

美元十国债是全球资产价格的定价基石，看了下最近20年的，中枢基本还是在3%左右，这也制约了全球其他货币的利率。

我们趋0的可能性很低，现在存量按揭利率都降不下来。内外息差太大，导致企业不结汇，有上市公司还内部借债，外部买理财赚钱。

过去日本确实有0利率甚至负利率的情况，但日本老年化伴随的通缩更加厉害，0利率，也刺激不起来需求。又回到了铝的问题，还是供需关系，房子太多，租不出去了。

所以最终结论是，房价下行是个漫长的过程，房地产周期太长，很多人没机会经历一个完整周期，很容易被短期波动迷失。

少去年初口罩放开时抄底，反弹买入，都套住了，惨不忍睹。现在入场，大概率还是套住。

如果真的是刚需，可能也要等三年，刚开始肯定下行会剧烈一些，后面会温和一些，也少亏一些。

最后再发几句牢骚，让普通没风险能力的老百姓，加这么大杠杆，还这么大波动，简直就是作孽啊。

炒作期货，股票融资都还有风险资格评估呢，不符合就限制你买卖。房子就这么大杠杆，各种收入和流水作假，就干上了。

前些年过度依赖地产，带来地产泡沫，然后导致现在的局面，是地产泡沫拖累了消费，而不是房价不涨，影响了消费。

当时我总结的说法是，狗屎不能吃，但吃了，吃了就要承担后果。前几年认为房价不该涨的错了，房价涨了。错误的逻辑被市场表扬，带来更多的恐慌入场，然后就是今天的局面。漫长的下跌……

【以上皆为个人观点，仅供参考，不对你买卖策略负责】